Direito de preferência: guia rápido para inquilinos e proprietários
O que fazer quando o proprietário decide vender o imóvel que você aluga? Entenda como garantir seu direito de preferência na compra, conforme a Lei do Inquilinato.
Receber a notícia de que o imóvel onde você mora será colocado à venda pode gerar dúvida, insegurança e até um certo medo de ter que se mudar às pressas. Essa é uma situação mais comum do que parece e, muitas vezes, o inquilino não sabe que tem direitos garantidos por lei quando isso acontece.
O direito de preferência, previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), assegura ao locatário a prioridade para comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros.
Conhecer esse direito é essencial para evitar surpresas desagradáveis, agir com segurança e tomar decisões conscientes, seja você inquilino ou proprietário.
Neste artigo, mostramos como funciona a venda de um imóvel alugado, quais são as obrigações de cada parte e o que fazer para garantir seus direitos de forma prática e tranquila.
O que acontece quando o imóvel alugado vai ser vendido?
Quando o proprietário decide vender o imóvel ocupado, o inquilino tem prioridade na compra. Esse é o direito de preferência, um recurso que garante ao locatário a chance de adquirir o imóvel antes que ele seja oferecido a outras pessoas.
Entender como ele funciona é fundamental para preservar seus direitos e tomar decisões com segurança. Já o proprietário deve seguir procedimentos formais para que a negociação seja transparente e válida legalmente.
O que é o Direito de Preferência?
O direito de preferência é a garantia legal de que o inquilino tem prioridade na compra do imóvel que ocupa, nas mesmas condições ofertadas a terceiros. Ele está previsto no artigo 27 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91):
“No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros.”
Em outras palavras: se o dono decidir vender, ele precisa oferecer o imóvel primeiro ao inquilino, informando o valor, as condições de pagamento e o prazo para resposta.
Como o proprietário deve comunicar o inquilino?
A comunicação deve ser feita por escrito, preferencialmente por notificação formal, carta registrada ou e-mail com confirmação de leitura.
De acordo com o artigo 28 da Lei do Inquilinato, o inquilino tem 30 dias corridos para manifestar interesse na compra, a partir do recebimento da notificação.
Caso não haja resposta nesse prazo, o proprietário pode vender o imóvel a outra pessoa, desde que mantenha as mesmas condições originalmente ofertadas.
Quais informações precisam constar na notificação?
A comunicação deve trazer todas as condições da venda, permitindo que o inquilino decida de forma clara e segura. Confira o que precisa estar descrito:
- Valor de venda do imóvel
- Prazo e forma de pagamento
- Indicação do comprador, se já houver proposta
- Dados do imóvel e endereço completo
- Prazo de 30 dias para resposta
Sem esses dados, o aviso pode ser considerado inválido — e o inquilino pode contestar a venda judicialmente.
E se o proprietário vender sem avisar o inquilino?
Essa é uma das situações mais delicadas que um inquilino poderia passar. De acordo com o artigo 33 da Lei do Inquilinato, se o proprietário vender o imóvel sem respeitar o direito de preferência, o inquilino pode:
1. Reivindicar a anulação da venda, se o comprador sabia que o imóvel estava alugado.
2. Ou pedir indenização por perdas e danos, caso já tenha perdido o direito de compra.
O prazo para exercer esse direito é de seis meses, contados a partir do registro da venda no cartório de imóveis.
Quais são as obrigações do inquilino?
O inquilino que desejar exercer o direito de preferência precisa agir dentro do prazo e formalizar sua intenção por escrito. O passo a passo é:
1. Leia atentamente a notificação de venda.
2. Confirme seu interesse por escrito, dentro de até 30 dias.
3. Comprove capacidade de pagamento conforme as condições apresentadas.
4. Formalize a proposta junto ao proprietário, preferencialmente com testemunhas ou via cartório.
5. Assine o contrato de compra e venda se ambas as partes concordarem.
Se o inquilino não responder no prazo, o proprietário está liberado para vender o imóvel a terceiros — mas nas mesmas condições oferecidas.
Dúvidas frequentes sobre o direito de preferência
O direito de preferência vale para todos os contratos de aluguel?
Sim, desde que o contrato esteja vigente no momento da venda.
E se o contrato não estiver registrado em cartório?
O direito ainda existe, mas o registro facilita a comprovação caso haja necessidade de contestar judicialmente.
O proprietário pode pedir o imóvel de volta mesmo se o inquilino quiser comprar?
Pode, mas precisa seguir os prazos legais de aviso prévio e respeitar o direito de preferência antes de encerrar o contrato.
E se o imóvel for vendido para um parente do proprietário?
Mesmo assim, o inquilino tem direito à preferência. A lei não faz distinção sobre quem é o comprador.
Sinais de alerta de irregularidades
Fique atento a comportamentos e situações que podem indicar descumprimento da lei:
- O imóvel é vendido sem notificação prévia ao inquilino.
- O comprador sabia da locação e mesmo assim concretizou a compra.
- O valor da venda ao terceiro é menor ou diferente do que o informado ao inquilino.
- O contrato de locação é encerrado abruptamente antes da venda.
- A comunicação foi verbal, sem comprovação escrita.
Em qualquer um desses casos, procure orientação jurídica imediatamente para preservar seus direitos. A boa notícia é que a própria Lei do Inquilinato oferece instrumentos para resolver esses impasses de forma legal e equilibrada.
E para o proprietário, quais os cuidados?
Os proprietários também devem se resguardar para garantir que a venda seja feita de forma regular e segura. O ideal é seguir o processo com transparência, documentar todas as comunicações e respeitar o prazo legal do inquilino.
Assim, a negociação ocorre dentro da lei, preservando a relação de confiança entre locador e locatário e evitando disputas futuras.
Conte com a Graiche
Tanto inquilinos quanto proprietários podem evitar conflitos e agir com segurança ao conhecer bem seus direitos e deveres. A Graiche Imobiliária oferece assessoria completa em locação e venda de imóveis, com suporte jurídico, orientação técnica e atendimento próximo em cada etapa do processo. Da assinatura do contrato à formalização da venda, nossa equipe garante transparência, segurança e praticidade para proprietários e inquilinos.
Com mais de 50 anos de experiência no mercado, a Graiche une tradição e inovação para simplificar a gestão de imóveis e trazer tranquilidade para quem compra, vende ou aluga. Saiba mais sobre os serviços da Graiche Imobiliária e descubra como fazer negócios imobiliários com confiança e segurança.
CONHEÇA OS SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS DA GRAICHE
