Reformas em apartamentos: evite dor de cabeça

Deixar um imóvel do jeito que desejamos nem sempre é uma tarefa das mais simples. Especialmente em tempos corridos, nos quais raramente podemos nos afastar do trabalho para gerenciar uma reforma. Diante desse contexto, saber quais as regras de como evitar dores de cabeça com obras e reformas em apartamentos pode ser essencial.

Se você está pensando em fazer aquela reforma dos sonhos para mudar o estilo do seu apartamento ou até mesmo uma simples obra de reparo na unidade em que você mora, temos uma dica importante: é preciso comunicar o seu síndico e, principalmente, seguir a norma NBR 16.280, da ABNT, que trata de reformas em unidades condominiais e nas áreas comuns de edificações brasileiras.

Veja neste conteúdo como as obras em apartamento devem ser tratadas segundo a norma.

Qualquer alteração feita nas edificações, inclusive aquelas realizadas dentro das unidades, deve ser comunicada ao síndico. A norma vale para condomínios verticais e tem como objetivo mudar a cultura de que a contratação de um bom pedreiro não ocasiona problemas para a estrutura do condomínio e não coloca a vida dos moradores em risco.

Regras para obras em apartamentos

Essa necessidade ganha força justamente após seguidos casos de desabamentos de prédios verticais no Brasil e no mundo.

O que é e como funciona a norma ABNT NBR 16.280

Em toda e qualquer obra ou reforma realizada dentro dos apartamentos, é responsabilidade do inquilino ou responsável legal (proprietário) do apartamento realizar a formalização de uma documentação para fornecer ao síndico o conhecimento sobre a execução da obra. Essa documentação é válida para obras como pintura e restaurações ou impermeabilização, entre outras necessidades.

Para executar uma reforma dentro de uma unidade em edificação, é necessário:

Apresentar ao síndico um plano de reforma detalhado contendo a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), assinado pelo engenheiro ou arquiteto responsável pela obra, e tudo que será alterado dentro da unidade;

Detalhar os materiais que serão utilizados e até das ferramentas, caso sejam de impacto, como um martelete elétrico, além de lista com os dados dos funcionários que participarão do trabalho.

Como criar um laudo técnico para reforma de apartamento?

O laudo técnico para reforma de apartamento precisa ser feito pelo arquiteto ou engenheiro responsável, que também deve apresentar o plano de reforma e o RRT (ou ART).

O laudo técnico é um documento científico. Nesse contexto, ele precisa ser impessoal e escrito na terceira pessoa.

Lembre-se que ele será lido por pessoas leigas, que provavelmente não vão entender vários termos usados por profissionais da construção civil.

Por isso, o laudo técnico para reforma de apartamento precisa ter uma linguagem clara e acessível.

Cada profissional pode criar o laudo técnico de reforma de apartamento de acordo com as informações que julgar necessárias para aprovação. Mas existem alguns dados essenciais, confira:

– Capa

– Sumário

– Introdução com dados do cliente (nome, RG), RRT e contexto da reforma de apartamento

– Projetos e documentos analisados para a proposta de reforma de apartamento

– Lista de elementos gráficos (figuras, tabelas, quadros)

– Planta baixa do apartamento

– Relatório fotográfico com os ambientes que serão reformados

– Detalhamento sobre risco ou não de dano estrutural

– Referências utilizadas

– Conclusão

– Anexos (RRT assinado, tabela de informações sobre os prestadores de serviço, entre outros).

As responsabilidades dos moradores, inquilinos, proprietários e síndicos em uma reforma de apartamento

Moradores, inquilinos e proprietários nas obras em apartamento

O proprietário ou morador é responsável pela contratação de um profissional habilitado, que deve ser o responsável técnico pelas alterações executadas no local e por cumprir o plano de reforma, e todas as regras internas que possam impactar no bem-estar e segurança das pessoas, sistemas e da edificação como um todo.

A responsabilidade pelos documentos e pela reforma em si é do morador, inquilino ou proprietário que executa a alteração em sua unidade, e do arquiteto ou engenheiro que assina o RRT ou a ART da obra.

Síndicos nas obras em apartamento

O fundamental para o síndico se precaver é prestar bastante atenção à ART/RRT, além, é claro, de analisar o plano de reforma.

Também ao síndico, cabe cobrar, checar se toda a documentação foi entregue e guardar os documentos, além de ficar atento para que se execute o que foi previamente combinado, seguindo a análise técnica do especialista contratado para a segurança necessária.

Continua sendo dever do síndico avaliar o plano de reforma das unidades privativas e, caso se verifique algum problema, tomar medidas que, mesmo não previstas na norma da ABNT, são previstas em lei ou na convenção (como multa).

Reforma de apartamento: Por onde começar?

Agora que você já sabe como emitir um laudo técnico de reforma de apartamento, veja o passo a passo para entregar uma obra perfeita.

# Proteja o apartamento

Quando falamos por onde começar uma reforma de apartamento pequeno, médio ou grande, o primeiro passo é proteger o ambiente.

A reforma de apartamento traz muita sujeira para o espaço, por isso é essencial utilizar jornais, papelão, plásticos e outros tipos de materiais para proteção.

Dessa forma, a limpeza antes da entrega da reforma de apartamento será mais simples.

# Realize a demolição

Se o objetivo do projeto é mudar o layout do apartamento, começa agora a etapa de demolição das paredes.

Na reforma de apartamento pequeno, é comum que o arquiteto sugira a reconfiguração do ambiente para ganhar mais espaço.

Também é frequente que essa etapa da reforma de apartamento traga surpresas nada agradáveis como uma viga aqui, um erro do projeto original ali… É hora de torcer para sair ileso.

É importante evitar o acúmulo de material em um único ponto do apartamento, já que o peso pode comprometer a estrutura do prédio.

O recomendado é espalhar os sacos de lixo ao longo do apartamento.

# Cuide do descarte de entulho

O descarte correto do entulho é um ponto essencial na reforma de apartamento.

É necessário fazer o aluguel de caçambas que levam o material descartado aos aterros credenciados pela prefeitura.

Deixar o material na calçada ou terrenos vazios na vizinhança é um ato passível de multa, além de prejudicial ao meio ambiente.

# Inicie a reconstrução

Agora que o apartamento está livre dos entulhos, começa a etapa de construção de novas paredes.

O arquiteto vai indicar o melhor material para realizar a nova vedação, que pode ser tijolo, drywall, entre outros.

Essa parte da reforma de apartamento dá uma nova configuração ao layout e permite o início da execução dos projetos complementares.

# Faça a Instalação Elétrica

Grande parte das reformas de apartamento, principalmente nos edifícios antigos, exige uma nova instalação elétrica.

Nessa etapa, é necessária a contratação de um eletricista, que vai puxar novos pontos de tomada e iluminação.

O profissional vai analisar o projeto elétrico e instalar as novas passagens de tubulações, circuitos, entre outros ajustes necessários.

# Ar-condicionado e automação

O eletricista também atua junto aos profissionais que vão instalar o ar-condicionado ou sistemas de automação residencial na reforma de apartamento.

Nessa etapa, é feita a instalação dos dutos para o ar-condicionado e as passagens para os sistemas de automação, como caixa de som no teto, persianas automáticas, entre outros.

Para realizar esta importante fase da obra é de suma importância que verificar a carga elétrica do apartamento e do condomínio, checar se a rede elétrica suporta a demanda planejada.

# Introduza a Instalação Hidráulica

Reforma de apartamento, quando feita em banheiros, lavabos ou cozinha, exige a presença do encanador.

O profissional vai realizar a mudança de pontos de água para a instalação de bacias sanitárias, chuveiros, torneiras, pontos de água quente, duchas higiênicas, cubas de banheiro, entre outras peças.

Por conta das especificidades do sistema hidráulico, mexer na cozinha ou no banheiro é o tipo de reforma de apartamento que custa mais caro e tem mais etapas.

Assim como o eletricista, o encanador vai precisar rasgar as paredes para realizar o serviço.

O ideal é que tudo que exige a abertura das vedações seja feito até essa etapa, já que após o reboco fica mais trabalhoso corrigir erros.

# Instale o forro

A próxima etapa da reforma de apartamento é instalar o forro definido no projeto.

Além de ajudar a esconder o telhado, vigas e dutos elétricos, esse elemento influencia no conforto térmico e acústico do imóvel.

Existem diversos tipos de forro como o de gesso, PVC, madeira, concreto aparente, entre outros. A escolha vai depender do custo-benefício e das necessidades do cliente na reforma de apartamento.

Por exemplo, se a ideia é dar ênfase à iluminação, o forro de gesso é o indicado. Já se o ambiente terá uma decoração industrial, o concreto aparente é a escolha ideal.

No caso de reforma de apartamento pequeno, forros de cor clara ajudam a aumentar a percepção de espaço.

# Inclua as bancadas, mármores e granitos

Antes de dar início aos acabamentos da reforma de apartamento, é preciso instalar as pias e bancadas.

Como esse processo pode gerar muito pó e sujeira, o ideal é que ele seja feito antes da inclusão dos revestimentos e até mesmo dos armários.

Mas em alguns casos específicos de reforma de apartamento, a instalação dos armários pode ser feita antes da bancada.

O arquiteto deve avaliar qual é a melhor ordem para evitar problemas e agilizar a entrega da obra.

# Comece a pintura

A partir dessa etapa da reforma de apartamento, começa a chamada “obra limpa”, que nada mais é do que o processo de acabamento.

A pintura pode começar antes da instalação dos revestimentos, como uma forma de pré-acabamento. Após o assentamento das peças, é recomendado dar uma segunda mão de tinta para finalizar.

Todo cuidado é pouco para não sujar o piso já assentado.

# Aplique o revestimento

A próxima etapa da reforma de apartamento é a inclusão dos revestimentos. Ela só acontece agora para evitar que o material escolhido, seja cerâmica, porcelanato ou vinílico, não suje ou seja danificado.

Antes de iniciar o processo, é essencial durante a reforma de apartamento proteger as paredes já pintadas para evitar manchas e sujeira.

No caso de apartamentos novos, o arquiteto deve ficar atento ao nivelamento do piso durante a reforma do apartamento. Infelizmente, é comum que algumas construtoras entreguem o imóvel com apenas uma pequena regularização direto da laje e não com um contrapiso, como deveria ser.

A qualidade do nivelamento vai garantir um piso seguro e bonito na reforma de apartamento.

# Coloque as luminárias

Com o forro já pronto, inicia-se a inclusão de lâmpadas, luminárias, plafons e spots. Nessa etapa da reforma de apartamento, o eletricista também pode instalar as tomadas e interruptores para finalizar a parte elétrica.

# Instale a Marcenaria

Por fim, chega a hora de incluir a marcenaria, eletrodomésticos e mobiliário no apartamento. Esse é o momento em que a sujeira grossa já foi retirada e os instaladores podem atuar.

Os profissionais devem tomar cuidado para não riscar ou sujar as paredes e pisos. Qualquer dano nessa etapa da reforma de apartamento pode trazer muita dor de cabeça para o cliente.

# DICA BÔNUS

Assim que finalizar a reforma de apartamento, o indicado é orientar o morador a trocar a fechadura da porta. Trata-se de uma questão de segurança, já que durante a obra muitas pessoas têm contato com a chave.

Temos ainda mais algumas dicas para sua reforma, clique e saiba mais. Gostou de aprender a evitar dores de cabeça com obras e reformas na casa? Quer conferir outros conteúdos como esse? E não perca mais tempo e siga em contato com a Graiche!