Entenda o que é o fundo de reserva e saiba quem arca com os custos extras no condomínio

No cenário de locação de imóveis, uma questão recorrente é a responsabilidade pelo pagamento do fundo de reserva: cabe ao proprietário ou ao inquilino? O fundo de reserva é essencial para a saúde financeira do condomínio, funcionando como uma espécie de “poupança” para cobrir despesas imprevistas ou emergenciais.

Quando se trata de imóveis alugados, o pagamento dessa contribuição gera dúvidas e, muitas vezes, divergências entre locador e locatário. Neste artigo, vamos esclarecer o que é o fundo de reserva, como ele é aplicado e quem, segundo a Lei do Inquilinato, deve arcar com esse custo.

O que é o Fundo de reserva?

O fundo de reserva é um valor acumulado pelo condomínio para cobrir despesas extraordinárias e emergenciais.

Geralmente, ele é estabelecido em convenção condominial e visa garantir que o condomínio tenha recursos disponíveis para situações imprevistas, sem a necessidade de onerar os condôminos com taxas adicionais de última hora.

Em resumo, o fundo de reserva atua como uma proteção financeira que evita que o condomínio dependa de arrecadações emergenciais para lidar com despesas urgentes.

Exemplos do uso do Fundo de reserva

Na prática, o fundo de reserva é utilizado para situações específicas e pontuais que exigem um investimento imediato. Esse fundo, além de garantir a continuidade das operações e a manutenção adequada do condomínio, também evita surpresas desagradáveis para os moradores, mantendo a tranquilidade financeira do edifício e a satisfação dos condôminos.

Reparos estruturais
Quando ocorre um problema na estrutura do prédio, como infiltrações ou danos na fachada, o fundo de reserva pode ser acionado para cobrir os custos.

Manutenção de elevadores
Em caso de pane nos elevadores, o valor acumulado pode custear os reparos, garantindo segurança e funcionalidade.

Modernização de áreas comuns
Melhorias nas áreas comuns, como substituição de piso, pintura de corredores e renovação da iluminação, podem ser custeadas com o fundo de reserva.

Despesas jurídicas
Processos judiciais envolvendo o condomínio, como cobranças em atraso ou litígios, também podem ser pagos com essa reserva.

Quem paga o Fundo de reserva?

A dúvida sobre quem paga o fundo de reserva — se o proprietário ou o inquilino — é uma questão que deve ser analisada à luz da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Essa legislação estabelece diretrizes e normas para o setor de locação de imóveis e busca assegurar os direitos e deveres de locadores e locatários.

Segundo o artigo 22 da Lei do Inquilinato, o proprietário (locador) é responsável por todas as despesas extraordinárias do condomínio, incluindo o fundo de reserva. Isso porque essa reserva é destinada a gastos que não fazem parte da rotina de manutenção do condomínio, mas sim para cobrir eventuais despesas que aumentem o valor do patrimônio ou que são necessárias para preservar a infraestrutura do imóvel.

Ou seja, enquanto as despesas ordinárias, como contas de água, luz e manutenção cotidiana, podem ser repassadas ao inquilino, as despesas extraordinárias, como o fundo de reserva, ficam sob a responsabilidade do proprietário. No entanto, se o fundo de reserva for utilizado para cobrir gastos ordinários, sua reposição deverá ser realizada pelo inquilino, conforme o Artigo 23, parágrafo 1º, letra i.

Outras despesas importantes

Despesas ordinárias são aquelas relativas ao dia a dia do condomínio, como limpeza, salários dos funcionários, consumo de água e luz, pequenas manutenções. Essas despesas, geralmente, são responsabilidade do inquilino.

Despesas extraordinárias referem-se a gastos que agregam valor ao imóvel ou que têm como objetivo corrigir problemas estruturais do condomínio, como reformas ou manutenção de grandes proporções. O fundo de reserva se enquadra nessa categoria, tornando o proprietário o responsável por seu pagamento.

Esse critério é aplicado para garantir que o inquilino seja responsável apenas pelas despesas associadas ao uso do imóvel, enquanto o proprietário deve arcar com as despesas que agreguem valor ao seu patrimônio. Caso o condomínio exija que o fundo de reserva seja pago por todos os condôminos, cabe ao proprietário incluir esse valor nas suas contas, sem repassar diretamente ao inquilino.

Dicas para proprietários e inquilinos

Manter uma relação transparente e de confiança é essencial para evitar conflitos entre locador e locatário. Aqui estão algumas dicas que podem ajudar ambas as partes a lidarem com a questão do fundo de reserva de forma tranquila e respeitosa.

Para proprietários

Esclareça o contrato de locação: É importante que o contrato de locação especifique quais despesas são de responsabilidade do inquilino e quais são do proprietário. Isso evita confusões e garante que ambas as partes tenham clareza sobre suas obrigações.

Inclua o Fundo de Reserva no orçamento: Mesmo que não seja uma despesa mensal obrigatória, é prudente incluir o fundo de reserva no seu orçamento anual. Isso ajuda a evitar surpresas e facilita o planejamento financeiro.

Considere oferecer compensação ao inquilino: Em casos onde o inquilino assume despesas extras por conta própria, o proprietário pode oferecer uma compensação, como um pequeno desconto no aluguel. Isso fortalece a relação e demonstra boa vontade. No entanto, é ideal que esses acordos sejam documentados e incluídos no contrato de locação, assegurando clareza e segurança para ambas as partes.

Para inquilinos

Leia o contrato com atenção: Antes de assinar o contrato, verifique todos os detalhes sobre quem será responsável pelo pagamento do fundo de reserva. Conheça as cláusulas e esteja ciente das suas responsabilidades.

Verifique a regularidade das cobranças: Certifique-se de que o valor cobrado do fundo de reserva está de acordo com as normas do condomínio e que ele realmente se destina a despesas extraordinárias, evitando cobranças indevidas.

Mantenha um diálogo com o proprietário: Caso tenha dúvidas ou se sinta sobrecarregado com cobranças, converse com o proprietário. Muitas vezes, um diálogo franco e aberto ajuda a encontrar soluções para situações que parecem complicadas.

Conte com a Graiche

Para evitar equívocos e garantir que todas as normas sejam respeitadas, contar com o suporte de uma administradora imobiliária é fundamental. As imobiliárias têm o conhecimento e a experiência necessários para mediar a relação entre inquilino e proprietário, além de ajudar ambas as partes a entenderem melhor seus direitos e deveres. Ao administrar o contrato de locação, a imobiliária assegura que todas as cláusulas estejam claras e de acordo com a legislação vigente.

Na Graiche, por exemplo, oferecemos uma assessoria completa em gestão de locação de imóveis, garantindo uma relação harmoniosa e segura para locadores e locatários. Nossa equipe de especialistas está à disposição para orientar sobre as responsabilidades de cada parte, evitando conflitos e promovendo uma convivência tranquila para todos.