Atividades comerciais em condomínios e nos apartamentos
Atualmente, existem diversas formas de conseguir uma renda extra, principalmente por meio de atividades comerciais, como empreendimentos individuais de comércio e serviço. Muitas pessoas, inclusive, abrem seus negócios dentro de suas residências.
O empreendedorismo alcançou uma marca história no Brasil, em 2021. Segundo levantamento feito pelo Sebrae, com base em dados da Receita Federal, o ano passado registrou um recorde de novos pequenos.
Foram mais de 3,9 milhões de empreendedores que se formalizaram em busca de obter uma fonte de renda ou para realizar o sonho de serem donos da própria empresa. Esse número representa um incremento de 19,8% em relação a 2020, quando foram criados 3,3 milhões de CNPJ; e de 53,9% em relação a 2018, quando foram formalizados 2,5 milhões de micro e pequenas empresas.
No entanto, quando falamos de condomínios e apartamentos residenciais, é preciso ter atenção a regras e limites para evitar conflitos, penalidades, bem como para não incorrer em descumprimento legal.
Se essa é uma preocupação sua ou você é síndico e não sabe a resposta, continue a leitura para tirar todas as suas dúvidas acerca do tema.
Entenda a definição de condomínio residencial
Antes de responder se é possível exercer atividades comerciais em condomínios e apartamentos, é preciso compreender o conceito de condomínio perante a legislação, que pode ser classificado por:
# origem: voluntária ou necessária;
# plano de construção: horizontal ou vertical;
# finalidade: residencial, industrial, comercial ou misto;
Tratando-se do condomínio residencial, tema deste post, a construtora precisa especificar a destinação do condomínio antes de sua construção. Para isso, ela faz um registro de uma minuta de convenção condominial e de regimento interno no cartório.
Dessa forma, há uma especificação no alvará expedido determinando se aquele condomínio será ou não residencial. Sendo residencial, ele deverá ser usado unicamente para moradia. Com isso, as atividades comerciais estariam proibidas.
Mas existem algumas diretrizes de tolerância e condições para profissionais liberais ou pequenos empresários atuarem em condomínios residenciais. Falaremos mais sobre o assunto nos próximos tópicos.
Saiba em quais casos as atividades comerciais são permitidas no condomínio residencial
Basicamente, existem duas regras principais para o exercício da atividade comercial em um condomínio residencial.
A primeira delas é que, de acordo com o Código Civil, a atividade não deve ir contra a finalidade do condomínio residencial, que é de ser exclusivo para moradia. No entanto, é preciso atentar para as relações de trabalho e rotinas corporativas, que estão mudando cada vez mais. Por isso, interpretar o uso residencial com certa tolerância é possível.
Ainda conforme o Código Civil, é permitido exercer atividades comerciais e profissionais dentro do apartamento desde que limites sejam estabelecidos. Com isso, é expressamente proibido realizar qualquer atividade que sobrecarregue as áreas comuns, a portaria, ou que cause qualquer incômodo à coletividade, interferindo no sossego, salubridade e segurança dos que ali residem, a exemplo:
# instalar uma empresa dentro do apartamento;
# receber excesso de visitas de clientes ou mercadorias;
# usar as áreas comuns do condomínio como se fossem particulares;
# não ter alvará ou licença de funcionamento em condomínios;
# demandar consumo elevado de água ou gás;
# distribuir folhetos em espaço público com o endereço do condomínio;
# sinalizar com placas e anúncios chamativos sobre a atividade exercida;
# atuar com produtos tóxicos, inflamáveis, com forte ou dor ou que gerem muito barulho.
# atividade que gere descarte de lixo específico, com risco de contaminação;
A segunda regra para o exercício de atividades econômicas em condomínios residenciais é seguir a legislação e os limites impostos pelo próprio condomínio. O condômino, nesse caso, fica responsável por preservar a saúde, a segurança e o sossego do local.
Outro ponto importante, que costuma causar muitas dúvidas, é referente à instalação de minimercados e outros espaços, como salão de beleza e padaria, dentro do condomínio residencial. Nesse caso, algumas premissas devem ser avaliadas. A primeira é que deve haver um consenso entre os moradores referente à instalação comercial. Esse processo deve ser deliberado em assembleia específica, com a recomendação de se buscar uma boa aceitação evitando os desgastes futuros.
Em caso de aprovação, o síndico deve pesquisar por empresas que prestam esse tipo de instalação e realizar uma cotação. Tendo os orçamentos, eles precisam ser apresentados e propostos em uma nova assembleia para serem votados. A partir daí, é necessário ter um contrato seguro e equilibrado com a empresa, evitando que o Condomínio amargue qualquer prejuízo futuro em decorrência de eventual rescisão contratual, ou furto de produtos, etc.
Por fim, as empresas precisam realizar uma visita técnica para que o arquiteto veja se é possível elaborar o projeto no espaço. Após negociação, proposta e aprovação, e contrato firmado, a instalação do comércio é implementada.
Entenda o que a legislação diz sobre o assunto
A principal legislação sobre condomínios é o Código Civil. Nele, é possível consultar regras administrativas, direitos e deveres, tanto do síndico quanto do condômino. É importante destacar que o artigo 1.333 diz que a edificação não pode ser utilizada para prejudicar o sossego, a saúde e a segurança dos moradores.
Ainda nesse sentido, em meados de 2022 foi sancionada pelo Presidente da República, a Lei 14.405 que altera o Código Civil brasileiro e passa a permitir a mudança de destinação de um edifício ou unidade imobiliária pelo voto de dois terços dos condôminos, sendo que antes era exigido o quórum da unanimidade.
A Lei 4.591/64 traz em seu artigo 10.ª proibição de alterar a finalidade do uso do prédio ou usá-lo de modo perigoso ou prejudicial aos moradores.
O Código Civil, em seu artigo 1.336, ainda determina que:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Podemos compreender, portanto, que atividade comercial e atividade profissional são conceitos distintos. Logo, desde que as diretrizes citadas sejam respeitadas, há uma tendência a certa tolerância para alguns tipos de atividades, como é o caso de quando um morador contrata uma manicure ou quando o condomínio aprova a instalação de um minimercado ou uma de uma loja de conveniência.
Em suma, algumas atividades são permitidas, desde que a legislação e as regras do condomínio sejam seguidas e que a coletividade não se oponha.
Para evitar problemas e conflitos, é essencial que o condomínio regule esse tipo de situação, com normas e regras fixadas para que todos possam ter acesso. E vale reforçar: é de extrema importância prezar pelo bom senso e bem-estar de todos.
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