Quem se responsabiliza pelos danos causados no condomínio?

Saiba de quem é a responsabilidade caso alguém cause danos às áreas comuns

Se você mora em um condomínio, já sabe que há uma série regras e leis a serem respeitadas em prol da boa convivência entre todos.

Mas, e quando acontece algum dano no condomínio, em especial nas áreas comuns? Quem é o responsável por arcar com os custos?

Para te ajudar a entender melhor cada caso, separamos algumas dicas que podem ser valiosas para síndicos e condôminos. Leia e saiba mais!

A responsabilidade pelos danos causados dentro do Condomínio

Essa discussão é sempre complexa e, para uma resposta certeira, sempre será necessário avaliar o caso e suas peculiaridades.

O assunto sempre gera muitos debates, sendo importantíssimo conhecer um pouco do assunto para minimizar as discussões infindáveis.

O primeiro ponto é entender que o Condomínio não é uma empresa de prestação de serviços, que atende aos moradores mediante remuneração. Na verdade, o Condomínio nasce de uma comunhão de interesses, trata-se de uma propriedade compartilhada, em que os moradores rateiam as despesas mensalmente.

A regra geral é a de que o Condomínio só será responsabilizado a ressarcir danos quando o evento for comprovadamente decorrente de falha ou dolo do Condomínio, ou seja, que haja sua indiscutível participação no episódio danoso.

Isso porque entre Condomínio e condômino não se estabelece relação de consumo, e para que sobrevenha o dever de reparação, é necessário que esteja comprovada a inobservância de uma obrigação ou dever.

Em regra, o Condomínio assume o dever de zelar pelo bem comum, contudo, não detém dever similar quanto aos bens e pertences pessoais dos condôminos.

Em linhas gerais, importante pontuar que a responsabilidade civil decorre de lei ou de contrato, e para caracterizar-se depende de algumas condições, como: ação ou omissão daquele que tinha a obrigação; a ocorrência do dano; nexo causal entre a ação/omissão e o dano, não bastando, portanto, a mera alegação da ocorrência ou relato de prejuízos sofridos.

Danos Em Área Comum

Se você mora em um condomínio, provavelmente já deve ter se perguntado: quem é responsável pelos danos em áreas comuns? Afinal, áreas como piscinas, salões de festa e elevadores são utilizadas por todos os moradores, e eventualmente podem sofrer danos ou precisar de reparos.

Em mente, além das regras internas de cada Condomínio, é necessário compreender que é competência do síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores, e também que aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito e tem o dever de repará-lo.

A verdade é que existem muitas situações diferentes e pontuá-las, apenas a título exemplificativo, pode facilitar o entendimento:

• A regra geral é que manutenção de coluna ou prumada é do condomínio, visto que se trata de área comum e, portanto, responsabilidade de todos. Já problemas no ramal é de responsabilidade da unidade. Mas, se um problema na coluna ocorre comprovadamente pela ação de uma pessoa/unidade, ela será responsabilizada pelo reparo e demais danos.

• A responsabilidade pela manutenção do elevador é do Condomínio, mas se uma unidade esquece a torneira aberta e a água invade o elevador, os danos serão de responsabilidade dessa unidade.

• A manutenção do salão de festas é de responsabilidade do Condomínio, mas se alguém, durante uma festa, danifica o salão, ela será obrigada a reparar o dano.

• E se meu carro for danificado/furtado dentro do Condomínio? O Condomínio não tem responsabilidade, a menos que se comprove, por exemplo, que um colaborador do Condomínio facilitou a entrada de pessoa não autorizada identificada como aquele quem cometeu o dano. Especificamente sobre esse ponto, o STJ já se manifestou que, para que o Condomínio seja responsabilizado, é necessário que haja, na convenção deste condomínio ou em seu regimento interno, cláusula expressa prevendo tal responsabilidade.

• E se uma árvore do Condomínio cai sobre o meu veículo? Se for um desastre natural, decorrente de fortes chuvas e ventos, por exemplo, o Condomínio não será responsabilizado, mas se a vítima comprovar que a árvore caiu por falta de manutenção, cuidado, por negligência ou omissão do Condomínio, ele pode responder pelo estrago;

• E se o portão atingiu o meu veículo? Se ele foi acionado incorretamente pelo funcionário do Condomínio, o Condomínio responderá, agora se o morador foi imprudente e tentou “pegar uma carona” com o carro da frente, ele absorverá o próprio prejuízo;

Entendi. Mas e quando não foi possível identificar a unidade que causou o problema? Então, nesse caso, todos os moradores (Condomínio) precisarão ratear o custo do reparo.

Como pode se observar o tema é extremamente polêmico e sempre dependerá de detalhes para que seja possível chegar a uma conclusão.

Mas, em linhas gerais, é primordial entender que o síndico tem o dever de conservar e diligenciar as áreas comuns e que não responde por danos particulares, a menos que seja realmente comprovada sua participação naquele evento.

Por outro lado, também, o proprietário da unidade responde pelo dano quando houver comprovação de que a unidade teve direta participação no evento, ainda que se trate de um dano que prejudica a área comum!

Embora exista uma premissa geral, a conclusão é que responderá pelo dano aquele que deu causa ao evento, quando for possível identifica-lo.

Cada caso deve ser analisado com cautela e, especialmente, deve ser levado à Assembleia quando envolver custeio, forma de pagamento dos danos, eventuais esclarecimentos relevantes.

Nesses casos, é bem importante que o Condomínio esteja assessorado com a experiência de uma Administradora e que também tenha um assessoramento jurídico.

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