Desocupação de imóveis: Como lidar com a saída dos inquilinos que não optam pela compra?

Saiba como lidar com a saída de inquilinos que, mesmo com a preferência, optam por não adquirir o imóvel.

A desocupação de um imóvel alugado é um processo que, apesar de comum, pode gerar tensões e desafios tanto para o locador quanto para o inquilino.

Isso se torna especialmente complexo quando o inquilino tem a preferência de compra do imóvel, mas opta por não exercer esse direito.

Preparar-se para lidar com essa situação exige não apenas um conhecimento sólido dos aspectos legais envolvidos, mas também uma abordagem estratégica e humana para minimizar desconfortos e garantir uma transição suave.

Para te ajudar a entender melhor esse tema, separamos algumas dicas que fazem toda a diferença para que esse processo seja o mais organizado e respeitoso possível para os dois lados.

Entendendo o direito de preferência

Esse cenário ocorre frequentemente em contratos de locação onde o inquilino recebe a primeira oportunidade de comprar o imóvel que está alugando antes de ser oferecido ao mercado aberto.

Este direito de preferência é uma garantia legal, assegurada pela Lei 8245, artigo 27, destinada a dar ao inquilino a chance de se tornar proprietário do lugar que já considera seu lar. No entanto, por diversas razões, que podem incluir limitações financeiras, incertezas pessoais ou planos de mudança, o inquilino pode optar por não exercer esse direito de compra.

Quando isso acontece, o processo de desocupação precisa ser gerenciado com cuidado para evitar complicações e garantir que as transições sejam feitas de forma eficiente e amigável.

Venda do imóvel e continuidade da locação

É importante considerar que o novo proprietário do imóvel, caso este seja um investidor, pode estar interessado em manter a locação para garantir a receita mensal já estabelecida. Além disso, é crucial destacar que, quando o contrato contém uma cláusula de vigência e está averbado junto à matrícula do imóvel, o novo proprietário é obrigado a respeitar rigorosamente o prazo estipulado.

Primeiros passos

O primeiro passo para uma desocupação eficiente é a comunicação transparente e antecipada. Informe ao inquilino sobre o término do contrato com antecedência, conforme estipulado pelo contrato de locação, usualmente com 30 dias de antecedência.

No caso de contratos por prazo determinado – sem cláusula de vigência – o novo proprietário pode rescindir o contrato mediante aviso prévio de 90 dias, para permitir que o inquilino tenha tempo suficiente para encontrar uma nova moradia.

Além disso, é importante ter em mente que o prazo de aviso prévio de 30 dias, aplicável quando o inquilino renuncia ao direito de preferência, é válido apenas para contratos por prazo indeterminado.

É crucial que todas as comunicações sejam documentadas, preferencialmente por escrito, seja através de e-mails ou correspondência física.

Este procedimento não só assegura que ambos os lados estejam cientes das datas e obrigações, mas também serve como registro em caso de disputas futuras.

Inspeção conjunta do imóvel

Antes da desocupação, é aconselhável realizar uma inspeção conjunta do imóvel com o inquilino.

Este é um momento para verificar as condições do imóvel e identificar qualquer dano que possa ter ocorrido durante o período de locação. Ambas as partes devem concordar com o estado documentado do imóvel, e qualquer desacordo deve ser resolvido neste estágio. Fotos e vídeos podem ser úteis como evidência e ajudam a evitar mal-entendidos.

O que fazer em caso de reparos?

Durante a inspeção, discussões sobre reparos necessários são inevitáveis. Decidir quem é responsável por quais reparos pode ser delicado.

Normalmente, danos que não são resultado do desgaste natural devem ser responsabilidade do inquilino. No entanto, negociações são sempre possíveis. Por exemplo, o locador pode oferecer realizar os reparos em troca de uma extensão do período de aviso prévio, dando ao inquilino mais tempo para encontrar um novo lugar para morar.

Devolução do imóvel

O processo de devolução do imóvel é uma etapa crucial na desocupação e deve ser conduzido com atenção aos detalhes para garantir que todas as partes cumpram com suas responsabilidades e direitos.

Agendamento da devolução

O primeiro passo é agendar uma data e horário para a devolução formal do imóvel. Esta agenda deve ser comunicada e acordada com o inquilino com antecedência suficiente para permitir a organização de ambas as partes.

Idealmente, esta etapa deve ser acompanhada por um checklist do que será inspecionado, garantindo que o inquilino esteja preparado para o procedimento.

Inspeção conjunta do imóvel

Realize uma inspeção detalhada do imóvel na presença do inquilino. Durante essa inspeção, verifique se o estado do imóvel corresponde ao que foi acordado no início do contrato de locação, considerando o desgaste normal.

É importante que ambos, locador e inquilino, concordem com o estado documentado do imóvel durante essa inspeção. Fotografias e vídeos detalhados podem ser úteis para registrar a condição do imóvel e servir como prova, caso surjam disputas futuras.

Formalizando a devolução

Após a inspeção, proceda com a formalização da devolução do imóvel. Isso inclui a entrega de chaves, controles remotos, cartões de acesso, e qualquer outro item que tenha sido fornecido ao inquilino.

Certifique-se de documentar essa entrega em um termo de devolução, que deve ser assinado por ambas as partes. Este documento deve listar todos os itens devolvidos e o estado do imóvel, servindo como um acordo final sobre a condição do local e os objetos retornados.

Últimas pendências

Caso haja pendências identificadas durante a inspeção, como danos que exigem reparos ou ajustes finais no imóvel, estabeleça um acordo claro sobre como essas serão resolvidas. Determine quem será responsável pelos custos e prazos para essas correções. É aconselhável que esses acordos também sejam documentados e assinados, para evitar mal-entendidos ou disputas legais posteriores.

Aspectos legais: direitos e deveres

É essencial que tanto locadores quanto inquilinos revisem seus direitos e deveres antes de iniciar o processo de desocupação.

No Brasil, o direito de preferência significa que o inquilino tem a primeira opção de compra do imóvel, mas se optar por não comprar, o procedimento de desocupação segue o estabelecido no contrato de locação. Conhecer a legislação pertinente, como a Lei do Inquilinato, pode ajudar a evitar disputas legais e garantir que o processo seja conduzido de acordo com a lei.

Dicas para manter uma boa relação

Comunicação efetiva e respeitosa é a chave: manter uma boa relação com o inquilino durante o processo de desocupação é benéfico para ambas as partes. Aqui estão algumas dicas para cultivar e preservar essa relação positiva:

Comunicação transparente e respeitosa

Mantenha-se aberto e disponível para discutir qualquer questão que o inquilino possa ter. Além disso, sempre confirme que todas as informações importantes sejam compreendidas por ambas as partes.

Seja flexível nas negociações

Seja flexível quando possível, especialmente em situações que exigem ajustes nos prazos ou nos procedimentos de desocupação. Essa flexibilidade pode aliviar o estresse do inquilino e fortalecer a relação de confiança e respeito mútuo.

Reconheça a parceria

Ao final do processo, não se esqueça de agradecer ao inquilino por seu tempo como locatário. Um gesto simples de agradecimento pode fortalecer a relação e deixar uma impressão positiva duradoura, que pode ser benéfica em futuras recomendações ou mesmo em novos negócios.

Conte com a Graiche

Na conclusão do processo de desocupação de um imóvel, a atuação de uma administradora como a Graichepode ser decisiva para garantir que tudo transcorra de forma eficiente e harmoniosa.

A Graiche possui vasta experiência e expertise em gestão imobiliária, oferecendo suporte completo para lidar com todas as nuances do processo de desocupação. Com a Graiche, proprietários de imóveis podem contar com uma equipe de profissionais qualificados que irão mediar a comunicação entre locador e locatário, assegurando que todas as informações sejam transmitidas de forma clara e precisa.