Checklist do Zelador: roteiro para inspeção do condomínio

Um guia de referência para a checagem de rotina da estrutura e atividades do condomínio

Conhecer as obrigações pertinentes à função e manter uma rotina de trabalho organizada são ações imprescindíveis para quem busca uma gestão eficiente na função de zelador. Organização, empenho e conhecimento: esse é o trio do sucesso!
Para atuar de forma inteligente e economizar o ano todo, evitando surpresas e reparos emergenciais, que geralmente impactam em gastos inesperados, o mais indicado é ter uma boa rotina de inspeção predial.
Para ajudá-lo nessa missão, preparamos um checklist do zelador que deseja realizar uma administração eficiente no seu condomínio. Confira:

Tarefas diárias

A dica aqui é estabelecer um horário fixo para cumprir essas atividades, facilitando assim a organização da sua agenda e a conclusão do checklist do zelador sem prejuízos a suas demais obrigações.

• Retirada do lixo e lixeiras nas calçadas externas (observar limpeza do local, bem como se os sacos de lixo, devidamente lacrados, se não estão obstruindo passagem de pedestres e observação dos cuidados relacionados à coleta seletiva);
• Inspeção visual de limpeza do hall de serviços/social, elevadores, escadas, estacionamento, banheiro e calçadas externas (conferir cumprimento do cronograma de limpeza);
• Portaria (providenciar um quadro para as chaves, identificadas e dispostas individualmente, além de verificar sempre se estão organizadas);
• Câmeras e interfone (conferir pelas imagens do monitor de CFTV se as câmeras estão operantes, bem como o funcionamento dos interfones);
• Saídas de emergência (qualquer obstrução que possa impedir ou dificultar o acesso às portas de emergência);
• Piscina (atenção especial à piscina nos períodos de férias escolares e naqueles meses quentes onde sabemos que o uso é mais frequente);
• Elevadores (os elevadores do prédio devem estar sempre em pleno funcionamento, conferir botões e display dos andares);
• Jardim (conferências diárias para manter o jardim organizado facilita bastante a manutenção, ainda reduzindo possíveis gastos extras por falta de cuidado com o local ou aparecimento de pragas);
• Portões automáticos (conferir funcionamento todo dia, importante ter contrato para que realizem manutenção preventiva periódica).

Tarefas semanais

Organização e estipulação de horários fixos para as atividades também são relevantes para estas atividades, avaliando a necessidade de realizar manutenções corretivas ou preventivas.

• Playground e demais áreas de lazer (conferir o estado dos brinquedos e avaliando a necessidade de fazer qualquer tipo de manutenção corretiva ou preventiva para garantir a segurança das crianças e demais moradores);
• Inspeção visual da luz piloto (recomenda-se que cada prédio tenha duas delas – testar o sensor de acendimento automático e observar se lâmpadas não estão queimadas);
• Reservatórios d’água (testar o funcionamento do sistema automático que se comunica com as bombas);
• Reservatórios inferiores d’água (inspeção visual observando-os os níveis de abastecimento e funcionamento da torneira de boia);
• Casa de bombas (inspeção visual semanal e revezamento de funcionamento quinzenal das bombas d´água, considerando-se que cada prédio tenha pelo menos duas delas, também é importante ter contrato de manutenção para que realizem manutenção preventiva periódica);
• Inspeção visual do barrilete (observar registros e ocorrência de eventuais vazamentos);
• Casa de máquinas de elevadores (observar instalações e eventual vazamento de óleo nas máquinas e verificar ainda se o quadro elétrico apresenta sinais de sobrecarga / chamuscamentos);
• Quadro de telefonia (conferir operação, situações de manutenção e eventuais sobrecargas /chamuscamentos);
• Inspeção das instalações elétricas e centro de medição (inspecionar as instalações elétricas, situações de manutenção e eventuais sobrecargas /chamuscamentos);
• Geradores (é importante uma inspeção visual toda semana para identificação de possíveis vazamentos de óleo ou combustível, além de fazer um teste de operação a cada 15 dias, importante ter contrato para que realizem manutenção preventiva periódica);
• Poços pluviais ou de água do lençol freático (inspeção visual de limpeza e funcionamento das bombas, importante ter contrato para que realizem manutenção preventiva periódica).

Tarefas quinzenais

É importante que o zelador tome as seguintes providências a cada 15 dias:

• Jardim (providenciar a manutenção do jardim);
• Bomba d’água e válvulas redutoras de pressão (alternar o uso da bomba d’água; prédios com válvulas redutoras de pressão d’água precisão fazer o revezamento entre elas – em alguns edifícios, elas estão instaladas no subsolo; é importante observar através do manômetro a ocorrência de oscilações, o que poderá ser sinal que haja um problema no sistema);
• Sala de pressurização e exaustão (testar equipamentos)
• Ralos e grelhas (realizar a limpeza de ralos e grelhas de escoamento da água da chuva);
• Inspeção visual de para-raios (observar se os cabos estão bem fixados e se houve queda de raios, o que deixa vestígios);
• Bomba de incêndio (realizar teste manual, ligando-a, é importante incluí-la no contrato de manutenção de bombas feito pelo prédio);
• Inspeção visual de halls internos e escadarias (observar caixas de hidrantes, mangueiras, chaves e bicos e conferir eventuais vazamentos; conferir identificação dos equipamentos de incêndio; conferir luzes de emergência, prédios que optaram por lâmpadas LED terão que fazer testes de baterias a cada dois meses);
• Poço artesiano (conferir funcionamento dos medidores de vazão, das bombas e do sistema de captação e filtragem; e a cada semestre providenciar laudo de análise físico-química e bacteriológica da água, que deve ser potável. Se não potável, é importante que a tubulação seja diferenciada por cor e as torneiras da área comum sejam com cadeado para evitar que a água acabe consumida indevidamente).

Tarefas mensais

• Garagem (inspeção visual de eventuais infiltrações, vazamentos das tubulações e do sistema de iluminação, além da limpeza);
• Elevadores (checar o nível de óleo dos elevadores e solicitar a regulagem das sapatas de freio dos elevadores);
• Caixas de Passagem (verificar e limpar as caixas de passagem de esgoto e água da chuva);
• Piscina (fazer a verificação e a manutenção das bombas da piscina, evitando problemas futuros que possam gerar custos elevados para o condomínio).

Tarefas semestrais

Por duas vezes ao ano, é importante contratar profissionais técnicos qualificados — contando com a supervisão do zelador, para a realização das seguintes tarefas:

• Tubulações (acionar tubulações que não são constantemente usadas, a fim de garantir seu pleno funcionamento e evitar posteriores manutenções caras para o condomínio);
• Caixa d’água (realizar a limpeza programada das caixas d’água).

Tarefas anuais

• Laudo de medição ôhmica de para-raios (o documento deverá ser providenciado anualmente ou caso ocorra alguma queda de raio no sistema, devido à elevada incidência de raios em São Paulo e de acordo com norma da ABNT);

Obs.: lembramos que o roteiro serve como um importante referencial, mas as atividades e suas periodicidades podem variar de acordo com a estrutura e complexidade do condomínio.
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Checklist do Zelador: formulário de inspeção
Confira abaixo uma sugestão de formulário para acompanhamento da rotina para ser utilizado no dia a dia do seu condomínio:
No topo do prédio

Em cada andar

Térreo / subsolo

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